Van úgy, hogy az ügyvéd ellenérzéssel van az ingatlanosok felé. Ez önmagában még nem volna baj, hiszen ezt könnyű megváltoztatni. Ha úgy viselkedsz és kommunikálsz az ügyvéddel, ahogy kell, akkor előbb, vagy utóbb rájön, hogy nem olyan vagy, mint az az ingatlanos, akikkel gondja volt.
A probléma ott kezdődik, amikor akadályoz abban, hogy jól végezd a munkád.
Az ingatlanközvetítő tanfolyamon azt tanítják, hogy az ingatlanosnak nincs feladata az adásvételi szerződéssel. Ezzel nagyon nem értek egyet!
Először is, te vagy az aki a legjobban, legpontosabban tudja, hogy miben állapodtak meg a felek. Te tudod, hogy mit mondtál a vevőnek az ingatlanról. Te ismered az eladót és tudod, hogyan lehet jól szót érteni vele…
Az ügyvéd általában csak telefonon beszélt a vevővel. Az eladót nem ismeri. Az ingatlant nem látta.
Jelentős információ hiánya van! Ha egy csöpp esze is van, akkor tudja, hogy ha partnerként kezel, akkor te vagy számára az az ember, aki a legtöbbet tudja tenni azért, hogy képbe kerüljön, és korrekt szerződést tudjon írni.
Abban is segíteni tudsz, hogy azt a felek el is fogadják.
Találkoztam már olyan ügyvéddel, aki kijelentette, hogy ingatlanos nem lehet jelen az adásvételi szerződésen. Nem tudom, mi baja volt az ingatlanosokkal. Engem biztos, hogy nem ismert. Három mondatot váltottunk egymással.
Mondtam az eladónak, hogy ő viszont ragaszkodhat hozzá, hogy jelen legyen az ingatlanos a szerződésen, és ha a vevő is hozzájárul, akkor az ügyvéd nem tilthatja meg.
Végül természetesen jelen voltam a szerződésen. Kérdezett is tőlem az eladó valamit, de nem volt semmi probléma. A végén elnézést is kért az ügyvéd.
Olyan is volt, hogy az ügyvéd azt mondta, hogy ő jobban szeret közvetlen kapcsolatot tartani a szerződő felekkel. Mondtam neki, hogy nincs vele semmi problémám. Csak annyit kérek, segítse azzal a munkámat azzal, hogy én is képben legyek. Tudjak mindenről, ami történik, vagy ha bármiben változás van.
Megkérdezte, hogy milyen minőségben akarok eljárni. Mint jogi képviselő? Erre azt válaszoltam, hogy nem vagyok jogász és nem vagyok ügyvéd. Az eladót viszont én ismerem jobban, és sokat tudok segíteni abban, hogy kellő megértése legyen a dolgokról, ne ijedjen meg olyantól, amitől nem kell.
Ha gyanakodva is, de megértette az ügyvéd. Aztán itt sem volt semmilyen probléma.
Sajnos volt olyan esetem is, amikor az ügyvéd felül akarta írni a felek megállapodását. Nem a vevő kérte rá. Az ügyvéd saját maga gondolta úgy, hogy jobban tudja, hogy mi lesz jó a vevőnek, mint maga a vevő. Úgy tűnt, hogy kútba is esik az ügylet. Mondtam is a vevőnek, hogy sajnos az ügyvéd olyat akar, ami az eladó számára elfogadhatatlan. Átbeszéltük, hogy miről van szó. A vevő újra beszélt az ügyvéddel, aki ragaszkodott az álláspontjához. Ezen össze is kaptak. Az lett a megoldás, hogy ajánlottam egy másik ügyvédet a vevőnek.
Akkor hát tisztázzuk, hogy szerintem
mi egy jó ingatlanos dolga a szerződéssel kapcsolatban?
Először is, korrekt tájékoztatást kell adnia az ügyvédnek mindenről, amit a szerződő felek megállapodásával kapcsolatban és az ingatlanról tudnia kell.
Ha elkészül a tervezet első verziója, azt természetesen az ingatlanos is át fogja olvasni.
Egy tapasztalt ingatlanos több ingatlan adásvételi szerződést lát, mint a legtöbb, nem ingatlan adásvételekre specializálódott ügyvéd.
Ettől még nem leszünk jogászok, ügyvédek.
Azt viszont megtanuljuk, hogy milyen egy korrekt szerződés. Pl. milyen elemeket tartalmaz.
Azt is megtanuljuk, hogy milyen a problémás szerződés. Mi hiányzik belőle. Mivel próbálnak „trükközni” azok az ügyvédek, akik félreértik a dolgukat.
Egy adásvételi szerződésben néha egy konkrét szó, vagy kifejezés egészen más értelmet ad a szerződés adott részének, mint amit szeretnénk.
Szóval nem jogi tanácsadóként, hanem ingatlanközvetítőként javaslatokat teszünk az eladónak és gyakran a vevőnek, hogy mit kéne még beleíratni a szerződésbe, vagy mit kéne törölni belőle.
Vagy éppen, mit kéne átfogalmazni, hogy elkerüljünk egy lehetséges problémát…
Emlékszem egy esetre, amikor nem figyeltem eléggé, és a vevő ügyvédje úgy fogalmazott a szerződésben, hogy előteljesítés lehetséges, de nem írta bele, hogy csak abban az esetben, ha azt a felek előre egyeztetik egymással, és az előteljesítés mindkét fél számára megfelelő.
Úgy alakult, hogy a vevő vagy 2 hónappal előbb pénzéhez jutott, mint ahogy várták, és jelentkeztek az eladónál, hogy akkor ők kifizetik és költöznének.
A szerződés szerint ezt megtehették. Csak, hogy az eladó még nem volt felkészülve a kiköltözésre. Az a lakás, ahová költözni akart, még kb. 1,5 hónapig nem volt beköltözhető.
Elképzelheted, hogy mekkora lett a riadalom. Szerencsére az eladót a barátnője befogadta arra a másfél hónapra, így meg tudta oldani a kiköltözést.
Az eladók és a vevők többsége nem jártas a jogi szövegek értelmezésében.
Sokkal előbb hívnak fel engem, hogy „ez most mit jelent”, mint az ügyvédet. Természetesen segítek nekik megérteni a szerződés szövegét.
Mindig elmondom, hogy sok száz szerződést láttam már, de attól még nem vagyok jogász. Ha olyan kérdésük merül fel, ami nagyon fontos a számukra, miután beszéltünk, kérdezzenek rá az ügyvédnél is, hogy jól értik-e!
Az ügyvédnek ez könnyebbség, mert nem kell annyit bajlódniuk az ügyfelekkel.
A szerződés az ügyvéd felelőssége!
Ennek okán mi ingatlanközvetítők csak kérdezünk. Maximum óvatosan javaslatot teszünk.
„Ügyvéd úr! Azt szeretné az eladó, hogy … meg lehet ezt valósítani a szerződésben?”
„Lehet olyat, hogy…?”
„A felek abban állapodtak meg, hogy… miként lehetne ezt alátámasztani a szerződéssel?”
„Kérhetünk olyat, hogy …?”
„Mi lenne, ha azt írnánk, hogy …?”
Javaslatot csak olyan ügyvédnek szoktam tenni, akivel már ismerjük egymást.
Róla tudom, hogy nem veszi magára. Nem veszi okoskodásnak, mert ismer, hogy a jó megoldást keresem.
Az ismerős ügyvéd el szokta mondani, ha ugyan jónak látszik, amit gondolok, de nem gondoltam erre, vagy arra, ezért még sem jó megoldás. Ebből én is tanulok.
A nem ismerős ügyvédek általában úgy tekintik a javaslatot, hogy beleakarok szólni a munkájukba.
Én csak korrekt szerződést szeretnék.
…
A fenti szöveg részlet a TJ Magán Ingatlanos Akadémia képzési anyagából.
Az ügyvédek is emberek. Ugyanúgy vannak köztük problémásak, kutyaütők, mint ahogy az ingatlanosok között is van bőven ilyen.
Őszintén mondom, én ritkán találkozom kutyaütő, vagy nagyon problémás ügyvéddel. Ha mégis megtörténik, jó ha tudod, hogy hogyan kezeld.
Légy te is profi ingatlanértékesítő!
https://magan-ingatlanos.hu/